Приватизация и рынок недвижимости

Обязательным условием этих торгов должно стать целевое финансирование технического перевооружения производства, в том числе конверсии. В настоящее время уже сложились условия для перехода к оригинальным моделям приватизационного процесса в регионах. Программы приватизации, принимаемые государственными органами различных уровней, могли бы быть более привлекательными и простыми, если бы в них использовалось большее количество методов приватизации. К сожалению, чаще проводится линия на сужение сферы приватизации и ограничение ее форм. Многие акционерные общества, включающие в свой состав ряд филиалов, будут реорганизованы путем разделения на несколько самостоятельных акционерных обществ. Весьма сложной в теоретическом и практическом плане проблемой является приватизация объектов недвижимости, особенно крупных, и земельных участков в городах. Непродуманный механизм их приватизации (приватизация земельных участков в ценах 1992 г.; предоставление права выкупа недвижимости не только арендаторам, но и пользователям) приводит к объяснимому торможению данного процесса в регионах. Реформирование механизма приватизации в России будет осуществляться по следующим направлениям. Ведущим способом приватизации должна стать продажа предприятий (имущества, пакетов акций) по инвестиционному конкурсу. Необходимо перейти к оригинальным моделям приватизации в регионах. Дифференцированный отраслевой и внутриотраслевой подход к приватизации приведет к индивидуализации условий реорганизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственных комплексов. Большую роль должны играть ранее слабо используемые способы приватизации малых и средних предприятий (банкротство, инвестиционные контракты).

2 Рынок недвижимости.

2.1 Рынок и его экономическое обоснование.

Рынок - место, где происходит купля-продажа товаров по свободноскладывающимся ценам. Рыночная экономика - это система экономических отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, осуществляемой с помощью денег в условиях плюрализма всех форм собственности, свободной конкуренции и ценообразования, обеспечивающая эффективность решения социально- экономических проблем. Классификация рынков: 1) По объектам приложения различают: рынок товаров, рынок услуг, строительный рынок, рынок технологий, информационный рынок, кредитный рынок, фондовый рынок, рынок рабочей силы и т.д. 2) В пространственном отношении различают: локальный, региональный, национальный, региональный по группе интегрированных стран, мировой рынки. 3) По механизму функционирования различают: свободный, монополизированный, государственно-регулируемый и планово-регулируемый рынки. 4) По уровню насыщенности различают: равновесный (по объему и структуре), дефицитный и избыточный

В процессе регулирования общественного воспроизводства рынок выполняет шесть функций: 1) Информационная, т.е. распространение различной информации, необходимой человеку в рыночных условиях. 2) Посредническая. В условиях развитого разделения труда экономически обособленные производители могу обмениваться результатами своего труда. 3) Стимулирование эффективного хозяйствования, рационального использования органических ресурсов человеком и обществом. С помощью механизма равновесных цен: а) максимально оптимально формируются структурные пропорции и объем производства; б) обеспечивается рациональное распределение органических производственных ресурсов; в) вырабатываются наиболее технологические способы производства и достигается минимизация издержек при высоком качестве продукции. 4) Распределения и обмена. Обеспечивается распределение и обмен между группами общества. 5) Функция пропорциональности. Рынок способствует установлению соответствия между производством и потреблением. 6) Функция санирования. Через механизм конкурентной борьбы происходит очищение рынка от неконкурентоспособных предприятий..

2.2 Рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д. Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости и систему экономических - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концетрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен. К особенностям рынка недвижимости относится следующее: 1.Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.). 2.Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Например, в 1995г. в Санкт-Петербурге на одного покупателя квартир приходилось 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным. 3.Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию. 4.Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: · затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); · ежегодный налог на владение недвижимостью; · налоги или сборы на сделки с недвижимостью. Формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется; во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости н неразвитостью рыночной инфраструктуры. Операции с недвижимостью осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов: · земельный участок;