Приватизация и рынок недвижимости

способом приватизации (в начале этого процесса) являлась продажа имущества предприятий по конкурсу или на аукционе. Преобразование предприятий в открытые акционерные общества стало набирать темпы со второй половины 1992 г. и стало в России наиболее распространенной формой перехода к приватизации предприятий. В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации все предприятия, имеющие по состоянию на 1 января 1994 г. балансовую стоимость основных фондов свыше 20 млн. рублей, могут быть (по желанию трудового коллектива) приватизированы путем преобразования в открытые акционерные общества. Приватизация муниципального имущества по количественным показателям наиболее активно проходила в 1993 г. Способом приватизации объектов муниципальной собственности преимущественно является продажа на открытых аукционных торгах и выкуп арендованного имущества. Для приватизации муниципальных предприятий характерен и большой удельный вес средств, поступающих от продажи на аукционе, по конкурсу по сравнению со средствами, поступающими от продажи акций. Одной из форм становится так называемая «парциальная» приватизация, предлагаемая многими комитетами имущества на местах. Государственное (муниципальное) предприятие в таком случае ликвидируется, а имущество вносится в качестве вклада во вновь создаваемое акционерное общество, обычно закрытого типа. Другими участниками данного общества становятся члены трудового коллектива и сторонний инвестор. К развитию подобных способов приватизации подталкивает и сложная ситуация, складывающаяся с приватизацией недвижимости в городах. Новым способом приватизации, оговоренным впервые в Государственной программе приватизации становится банкротство государственных и муниципальных предприятий. На этапе денежной приватизации передача обанкротившегося предприятия кредиторам превращается в одну из форм приватизации с привлечением инвестора. Однако банкротство как способ приватизации не получит в России широкого распространения. Оно будет применено для 700-800 средних предприятий, включая их переход в руки кредиторов. Управления по делам о несостоятельности (банкротстве) будут заниматься предотвращением банкротств тех государственных предприятий и акционерных обществ, где высока государственная доля в уставном капитале.

1.5 Реальные проблемы приватизации.

Акционирование государственных предприятий в России имеет много общего с «менеджерской приватизацией». Действительно, существенная доля акционируемого имущества приобретается именно должностными лицами администрации предприятия. В перспективе этот путь может способствовать созданию субъекта, который необходим для демократии в политике и процветания в экономике, - национальной буржуазии, выросшей в условиях рыночной конкуренции. Вместе с тем, увеличение числа относительно крупных частных собственников в благоприятных для администрации предприятия условиях не дает гарантии активной хозяйственной деятельности. Однако такой же гарантии не может дать распыление акций среди всех работников. Истинная цена полученных по закрытой подписке акций выявится по прошествии значительного периода времени. С производственно-технической точки зрения, приватизация (за исключением инвестиционных конкурсов) не дает трудовым коллективам практически ничего. Дело в том, что вырученные средства направляются не на техническое перевооружение производства или увеличение оборотных средств, а поступают в государственный бюджет. Вместе с тем, при сохранившейся в настоящее время инфляции курс акций приватизированных предприятий, несомненно, упадет. К этому же ведет и незаинтересованность трудового коллектива в выплате дивидендов сторонним инвесторам. В результате произойдет рост заработной платы и снижение дивидендов. В это же время при снижении курса акции у сторонних инвесторов и администрации АО появится возможность по низкому курсу приобрести большой пакет акций. Еще в начале приватизационного процесса отмечалось ключевое значение оценки стоимости государственного имущества. Однако тогда считалось, что не всем предприятиям под силу выкупить государственное имущество в акционерную собственность работников. Впоследствии стоимость государственного имущества оказалась резко заниженной из-за инфляционных тенденций в экономике России. Проведенные позднее переоценки основных фондов создались возможность пересмотра размера уставного капитала акционерных обществ, возникших в процессе приватизации. Действующая ныне система оценки стоимости имущества предприятий во многом необъективна в силу резких колебаний экономической конъюнктуры и непоследовательного поведения самих предприятий. Приступая к реализации новой программы приватизации, ряд трудовых коллективов столкнулся с трудноразрешимой задачей выкупа многомиллиардных основных фондов. Поэтому акционирование на этапе после чековой приватизации может быть затруднено из-за отсутствия инициативы трудовых коллективов. Малая приватизация означает переход государственных предприятий розничной торговли (продуктовых, промтоварных магазинов, ресторанов, предприятий сферы бытовых услуг) в частное владение. Эти предприятия являются ключевыми при переходе к эффективной рыночной экономике, поскольку они формируют спрос на готовые товары и продукцию. Путем приватизации малых объектов торговли в России, находящейся в стадии формирования рыночных отношений, создается спрос предприятий частного сектора на готовую продукцию. В то время как приватизация средних и крупных предприятий требует значительных усилий и времени, малая приватизация, судя по опыту стран переходного периода (включая Восточную Европу и Россию), является делом относительно несложным и может быть быстро проведена. Так, в России к 1 июля 1994 года приватизировано 75,4 % предприятий торговли, 66,3 % предприятий общественного питания, 76,4 % предприятий бытового обслуживания населения. Доля объектов, приватизированных путем конкурса, составила 40 %. Следует отметить более чем шестикратный коэффициент превышение продажной цены над начальной (в среднем по России). Неоднозначно отношение трудовых коллективов к конкурсному и аукционному методам продажи предприятий, на которых они работают. Поэтому, хотя работники могут противостоять малой приватизации, комитеты по управлению имуществом должны привлекать их к участию в процессе приватизации. Трудовые коллективы располагают большими финансовыми средствами, чем отдельные индивиды. Они имели возможность получить скидку в 30 % с продажной цены, что делало трудовые коллективы вполне конкурентоспособными при проведении аукциона. Наконец, трудовые коллективы являются мощной политической силой. Специфика интересов трудовых коллективов арендных предприятий обусловлена закрытым характером создаваемых на их базе акционерных обществ и бесплатным распределением имущества, заработанного за время аренды. Наибольшие разногласия в трудовых коллективах вызывает решение следующих проблем: точное