Методы оценки недвижимости

если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости. 4.8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту. 4.9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости. 5. Требования к информации, используемой при проведении оценки5.1 Все данные, собранные оценщиком в ходе работы по оценке должны храниться в его личном архиве и допускать возможность ознакомления с ними и их проверки при возникновении потребности в этом. Срок хранения данных в архиве оценщика не может быть менее 3 лет. 5.2 Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным. 5.3 Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, которые представляются ему заслуживающими доверия. 5.4 Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области его профессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанное требование распространяется, в частности на данные полученные от клиента, заказавшего работу по оценке, даже в том случае, когда клиент заявляет об их правильности. 6. Требования к отчету об оценкеВсякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать: 6.1 Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав. 6.2 Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется). 6.3 Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости. 6.4 Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости и дату предоставления отчета. 6.5 Указание цели оценки. 6.6 Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости. 6.7 Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка. 6.8 Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных. 6.9 Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа. 6.10 Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого. 6.11 Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет. 6.12 Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание. 6.13 Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы. Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы. Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью. Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет полным или кратким. В зависимости от объема отчета меняется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом. 7. Контроль за выполнением требований стандартовВыполнение требований настоящих стандартов членами РОО осуществляется со стороны РОО в двух формах: в форме систематического надзора и в форме разбора жалоб со стороны заказчиков. Систематический надзор за соответствием качества работы оценщиков-членов РОО принятым стандартам осуществляется Комиссией по контролю качества профессиональной деятельности РОО или его отделения. Комиссия организует выборочный контроль за соблюдением стандартов авторами отчетов. Контроль может осуществляться в форме рецензирования выполненных работ или путем собеседования с оценщиками. Разбор заявлений и жалоб, касающихся профессиональных качеств работ по оценке со стороны заказчиков, осуществляет квалификационная комиссия РОО или его отделения. Комиссия составляет заключение по существу дела, отвечая при этом на следующие вопросы: - нарушил ли оценщик в работе профессиональные стандарты РОО и если да, то какие именно? - привело ли выявленное нарушение к существенным ошибкам