Методы оценки недвижимости

обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке. Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Нормы профессиональной деятельности, определяемые Стандартами, являются обязательными для члена РОО в его практической работе. Они разработаны в соответствии с Уставом Общества и соответствуют международному профессиональному уровню. Они соответствуют требованиям сертификации членов РОО. Их выполнение призвано поддерживать высокую профессиональную репутацию членов РОО в гражданском обществе. Стандарты определяют также процесс контроля за выполнением членами РОО профессиональных норм, определяют ответственность члена РОО за их нарушение, а также меры взыскания и порядок наложения взысканий. Настоящие стандарты являются открытым документом, доступным для свободного ознакомления с ним всех желающих. В интересах РОО положения стандартов широко рекламируются как нормы, способствующие предоставлению качественных услуг потребителю со стороны высококвалифицированных профессионалов-оценщиков, членов РОО. 2. ТерминологияНиже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте Стандартов терминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми неоднозначно. Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях. Арендатор - лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях. Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором. Арендодатель - юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного. Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки. Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов). Земельный участок - часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по земельным ресурсам и землеустройству. Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке. Здания - один из видов сооружений. Входят в состав недвижимости. Земля - 1. Пространственный ресурс, территория. 2. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности (см. недвижимость). Термин земля - в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин "земля" употребляется в смысле территория, участок, а не почва). Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды. Интерес - выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо). Капитализация - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость. Клиент - см. Заказчик. Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли. Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Недвижимость - см. Недвижимое имущество. Обесценение - см. Износ. Отчет - документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки. Опцион - право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях. Оценка - см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А "Термины системы нормативных документов РОО" п. 16. Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. Права на недвижимость - имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью. Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.) Принципы оценки - интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие: 1. принцип спроса и предложения; 2. принцип изменения; 3. принцип конкуренции; 4. принцип замещения; 5. принцип вклада; 6. принцип предельной продуктивности; 7. принцип наилучшего использования; 8. принцип соответствия; 9. принцип ожидания. Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо. Процесс оценки - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Рыночная арендная плата - ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что: 1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.