Конспект лекций по курсу Менеджмент инвестиций

Ra - Ипотечная постоянная Метод может быть рассмотрен в виде алгоритма: 1. Собирается информация об оцениваемом имуществе. Определяется Rc= Реальный доход на капитальные вложения, который инвестор ожидает получить за весь период владения имуществом. Включает прибыли от продаж и убытки. 2. Рассмотрение Мкр. В Mkp не рассматриваются льготные условия кредитования. 3. Определение типичностииусловий кредита и ставки по нему. Отношение инвестора к ставке прогнозируемо. Если прогноз сделать нельзя, то нельзя применять данный метод. 4. Горизонт расчета. Следует определить срок использования имущества. При рассчете С с помощью таблиц Элвуда, в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: 5, 10, 15 и 20 лет. 5. Арр. Больштнство инвесторов считают, что стоимость имущества будет расти. 6. SFF. Определяется в таблицах Элвуда и фактически рассматривается в таблице "6 функциях денег". Учет возмещения капитальныз затрат в коэффициенте капитализации - R. Потоки дохода на инвестиции, поступления которых прогнозируются равными долями в течении неограниченного срока, а также если не прогнозируется изменение стоимости влрженного капиталаЮ то эти потоки могут быть капитализированы по ставке дисконта. В этом случае, возмещение инвестиционных затрат происходит в момент реверсии (перепродажи) и весь поток доходов является доходом на инвестиции. Если прогнозируется изменение стоимости активов, то возникает необходимость учета возврата или вощмещения капитала в коэффициенте капитализации. Порядок расчета коэффициента капитализации, если: 1. Стоимость капитала не меняется Если реверсия произойдет по цене, равной первоначальным инвестициям, то доходы прогнозируются по стоимости: I/R 2. Снижается стоимость капитала Сумма возмещений должна быть получена из текущего дохода. R должен включать доход и возмещение ожидаемой потери. Способы возмещения: · Прямолинейный возврат (метод Ринга) Предполагает, что возмещение суммы происходит ежегодно равными частями. · Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода по инвестициям (метод Инвуда) Норма возврата инвестиции как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов может составлять порядка сорока, остаток обеспечивает возмещение или возврат. Если происходит 100% потеря капитала, то часть доходов, идущая на возмещение капитала, реинвестированная по процентной ставке вырастает ло первоначальной основной сумме, т.е. происходит полное возмещение капитала. · Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Хоскольда) Иногда инвестиции бывают очень прибыльными и возможность реинвестирования по той де ставке процента, что и у первонрчального процента маловероятно. Для реинвестированных средств возможно получение дохода по более низкой безрисковой ставке процента. Обычно при вложении в недвижимость, типичный инвестор расчитывает на рост стоимости вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе повышения цены зданий, земли, спроса на определенные объекты недвижимости. Появляется необходимость учета прироста стоимости капитальных вложений. 3. Повышается стоимость капитала