Конспект лекций по курсу Менеджмент инвестиций

в виде налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем. Метод основывается на трех принципах оценки недвижимости: · Ожидания. Характеризует точку зрения покупателя на будущее и настоящую стоимость. Рыночная стоимость- текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или других прав. · Спроса и предложения. характеризует точку зрения рынка на стоимость обмена. Исходя из этого, можно определить как сами потоки денежных средств и из отношение к стоимости так и тенденции их изменения. · Замещения. Характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сигменте рынка и которые при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. Исходя из этого, норма прибыли, арендная плата и т.д. определяются аналогичными показателями на рынке. Методы перевода дохода в стоимость: · Метод прямой капитализации. Основан на использовании ставки капитализации Основные этапы: 1. Оценка потенциального валового дохода ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% функционировании без всех потерь и расходов. Зависит от площади и арендной ставки за 1 м2 (их произведение). 2. Оценка потерь от неуплат и недогруженности объекта. Проводится на основе анализа рынка, характера его динамики, применительно к недвижимости. ПНН=ПВД-Скидки на неплатежи и недогрузы. 3. Расчет издержек на эксплуатацию. При этом исрользуется ретроспективный анализ и прогнозный доход. Используют информацию до и после налогообложения. Единственное условие - потокииденежных средств для различных объектов необходимо рассчитывать на одной основе, т.е. нельзя сравнивать доходы от ретроспективных данных с прогнозными. Также надо сравнивать прогнозы расходов. Периодические расходы, обеспечивающие нормальную работу объекта - операционные расходы (условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение - имеют место 1 или 2 раза за несколько лет и серьезно варьируются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компанентов улучшения). Если в период срока владения замена не предусматривается, то расходы не учитываются, но необходимо учесть износ от реверсии (перепродажи). 4. Определение итогового показателя доходов денежных средств (чистого операционного дохода). Пересчитывается вмтекущую стоимость обхекта несколькими способами и выбор способа зависит от качестваминформации на рынке. ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех расходов, кроме налогов, амортизации и долгов по кредитам. 5. Определение коэффициента капитализации R. Включает доход на капитал (компенсация инвестору, которая должна быть ему выплачена с учетом фактора времени, риска и т.д.) и возврат капитала (погашение суммы начального вложения). R учитывает компенсации за безрисковые неликвидные инвестиции, за риск, за низкую ликвидность, за менеджмент и поправку на корректировку стоимости недвижимости. Способы определения R: · Метод рыночной выжимки. Наиболее простой, быстрый и точный для недвижимости по данным на конкретном сигменте по сопоставимым продажам, аналогичным по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Характеристики: мотивация, платежеспосолность, инвестиции и т.д. Стоимость = Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации. При преобразовании чистого операционного дохода в стоимость, то R = ЧОД / Стоимость. Для более точного расчета необходимо использовать больше данных. Стоимость = ЧВД х Мультипликатор. Мультипликатор = Цена продаж / ЧОД · Метод коммулятивного построения (суммирования). Делит ставку на части: проектная ставка (в %) и ставка возврата капитала. Проектная ставка делится на: безрисковая, на дополнительный риск, компенсация за низкую ликвидность, компенсация за менеджмент, поправка на повышение (снижение) недвижимости. Безрисковая ставка - базовая, к которой добавляются остальные составляющие. В случае использования среднеевропейских показателей, к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования (страновой риск). В РФ берутся из ставок по депозитам высоконадежных банков. Безрисковая ставка определяет минимальную ставку за инвестированный капитал с учетом фактора времени. Недвижимость низколиквидна и поправка наинеликвидность - поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или поправка на время по поиску нового арендатора. Компенсация за менеджмент - чем рискованнее и сложнее инвестиции тем более компетентного уровня управления они требуют. Нельзя путать с управлением недвижимости. Ставка возмещения капитала = 1 / Число лет для возврата вложенного капитала. · Метод связанных инвестиций Большинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капитальных вложений, иначе кредитор не даст денег. Инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной = Ежегодные выплаты на обслуживание долга / Основная сумма ипотечной ссуды. ИП - функция процентной ставки. Когда условия кредита известны, то ИП определяют по финансовым таблицам (ИП=Ставка процента+Коэффициент фонда погашения). Ставка, используемая для капитализации дохода определяется: СК = Денежные поступления до вычета налога / Сумма вложений собственных средств. СК сочетает в себе возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Кредитная или долговая доля в суммарных инвестициях в недвижимость = Величина кредита / Стоимость недвижимости. Доля собственного капитала = 1 - Кредитная доля инвестиций в недвижимость. При известной ипотечной постоянной (Кз) и ставке Капитализации дохода на собственный капитал (Rc), то R=Кз х Мкр + Rc(1-Мкр). Мкр получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают: Rc= Денежные поступления до налогообложения / Собственный капитал. Взвешанные ставки могут быть рассчитаны при условии получения точных ставок для каждого из компанентов и доли их вклада. Тогда R=L x R1 + B x R2. Не учитывает снижение и повышение стоимости имущества в течение периода. · Метод инвестиционной группы · · метод Элвуда. R = Rc x Mkр x C + Dep -app x SFF C=Y+P x SFF - Ra Rc - ставка дохода на собственный капитал Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (ипотечная доля в суммарном капитале) С - Ипотечный коэффициент Dep - Уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период App - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период SFF - Коэффициент фонда погашения по соответствующей ставке Y для прогнозируемого периода P - ставка для периода владения SFF - Часть ипотечного кредита, которая будет погашена в прогнозируемом периоде