Инвестиции в недвижимость

именуется - ипотека (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования")

Глава 2. Описание объекта.

2.1. Краткое описание объекта

АКТ ОСМОТРА

Объект подлежащий оценке КОД №

АДРЕС: г.Новосибирск ул. Театральная 9 кв.2 :Ф И О владельцаАлексеева Н.В.№ справки БТИ6574Доп. ДанныеГосударственная

ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЙОНУ РАСПОЛОЖЕНИЯ РАСПОЛОЖЕНИЯАнализ окрестностейотлхорУдовплЦЕНТРЁрынок рабочей силыЁ3ЁЁПРИБЛ. К ЦЕНТРУЁблиз. к месту работыЁ3ЁЁПО ЛИНИИ МЕТРО(ПРАВ)Ёблизость к магазинамЁЁ3ЁПО ЛИНИИ МЕТРО(ЛЕВ) Ёблиз. к учеб. завед.ЁЁ3ЁСРЕДНЕЙ УДАЛЁННОСТИЁобществ. ТранспортЁЁ3Ё(правобережье)близость к местам об-СРЕДНЕЙ УДАЛЁННОСТИЁщественного отдыхаЁЁ3Ё(левобережье)коммунальные усл.Ё3ЁЁОТДАЛЁННЫЕ (ПРАВ)3совместимость з/пЁЁЁЁОТДАЛЁННЫЕ(ЛЕВ)Ёзащита от неп.возд.ЁЁЁ3ПРЕСТИЖНЫЕЁохр.обществ. пор-каЁ3ЁЁПРИГОРОДНЫЕозеленениеЁ3ЁЁОБЛАСТЬЁотношение рынкаЁЁ3ЁпривлекательностьЁЁ3ЁДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕДАННЫЕ:Рядом расположены: ДК Чкалова, поликлиника N 3, спортивный стадион , стоматологическая поликлиника

ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОМА МАТЕРИАЛЭТАЖНОСТЬОТДЕЛКАОРИЕНТАЦИЯГОДОБЩИЙ ВИДСТЕНкол-воВысотаПОСТР.хрУдплкирпич5 2,8штукатурка1969ЁЁьДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕДАННЫЕ ИНФОРМАЦИЯ О КВАРТИРЕ ЭТАЖКОЛ-ВОПЛОЩАДЬКОМНАТОБЩАЯЖИЛАЯ1 2345КУХНЯС.У.13 905419181795.5ТИП САНУЗЛАБАЛКОНЛОДЖИЯТЕЛЕФОНОРИЕНТАЦИЯОБЩИЙ ВИДСМЕЖРАЗДОКОНхрУдплЁьЁЁьсевер, югЪВодоснабжениеОтоплениеВентиляцияЭнергоснабжениеЦЕНТР. (ГС).ЦЕНТР. (ГС).ЕСТ.ЦЕНТР. (ГС).ОТДЕЛКАСтандартная: потолки побелены, стены - обои, пол линолеумДОПОЛНИТ.Железные двери, решетки на окнахДАННЫЕ

ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ

РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЬЕЗДЕ

Г Е Н Е Р А Л Ь Н Ы Й П Л А Н УЧАСТКА

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик(Ф И О ) Фомина Юлия НиколаевнаОценщик : Соколовский Виктор ЮрьевичДата :15. 09. 97

2.2. Анализ месторасположения. Ограничения и допущения

Квартира расположена в Дзержинском районе, на улице Театральная, которая пересекается с улицей Авиастроителей. Этот правобережный район относительно удален от центра и линии метро, но рядом имеются места общественного отдыха, спорта, службы быта, продовольственные и промтоварные магазины, поликлиники, больницы, даже небольшой рынок . Места общественного отдыха: ДК Чкалова, ДК Калинина, относительно недалеко расположены ДК Горького, клуб "Отдых". Спортивные учреждения: СК завода им. Чкалова, СК "Сибирь", СК "Север", плавательный бассейн "Нептун". Службы быта: ателье, парикмахерская, филиал НДМ. Хорошо развита транспортная сеть: 3 и 29 маршруты автобусов, 11,14,23 маршруты трамваев, 13,33 - маршрутные такси, 22 троллейбус, имеются коммерческие рейсовые автобусы в разные районы города. В ближайшем будущем планируется капитальный ремонт , предлагаемого к продаже дома, что повысит его стоимость. К ноябрю 1998 года будет проведена новая телефонная линии, которая затронет и ул. Театральную.

Глава 3. Методы оценки

3.1.Затратный метод

Основные понятия: исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.). восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент оценки. коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.). остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа.

Методика расчета цены продажи жилья.

1.Свд = Сисх * Куд, где Свд - восстановительная стоимость; Сисх - исходная восстановительная стоимость; Куд - коэффициент удорожания;

Тип домаСтоимость строительства 1 м на 01.05.97г.(млн. руб.)Панельный 9 эт.2,0Панельный 5 эт.1,6Панельный 3 эт.1,4Кипичный 5 эт.2,2Кирпичный 9-12 эт.3,1 Свд=2,2*1=2,2 млн. руб.

2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ), где Со - остаточная стоимость Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.). Таблица 1.

Группа капитальности строенийСреднегодовой прирост физического износа (%) в зданиях построенных : до 1917 г. до 1941 г. после 1941 г.1 кирпич камен.0,20,40,72 панельн. кирпич. (лент.фунд) монолит0,30,50,83 Камен облегчен 0,40,61,04деревян. брусчатые0,60,91,55 деревян. Щитовые---1,52,0 *Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км , где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади: 0.95 - менее 1.50 1.00 - от 1.50 до 1.66 1.05 - от 1.66 до 2.00 1.10 - свыше 2.00;

Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00; при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95; при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

Кэт- в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90 Во всех остальных случаях - 1,00. Киз - изолированность комнат; 1,04 -все комнаты изолированы; 096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах, 1,00 - во всех остальных случаях; Клиф -наличие лифта; 1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее этажей;; 1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей,либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 - в домах , имеющих , более 5 этажей; К выс- высота помещений; 0,98 -менее 2,5 м ; 1,00 - от 2,50 м до 280м 1,02 - от 2,80 м до 300 м ; 1,04 - от 3,00 до 340 м; 1,06 - свыше 3,40 м; К мус - наличие мусоропровода; 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей; 097 - нет в домах, имеющих более 4 этажей ; Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни; 0,95 -при площади кухни до 6 кв. м; 1, 00 при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,05 при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10-----свыше 12 кв. м. Км - коэффициент,| учитывающий материал стен в том случае если кирпич - 1 ,10 в том случае если монолит - 1,05 в том случае если сборный железобетон -1,0

Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

Смм = Стм*Кзон

МесторасположениеКзонЦентр1,3Приближенные к центру1,2По линии метро (800 м от станции)1,1Средней удаленности1,0Удаленные0,9Престижный пригород1,2Пригород0,75 Смм = 10,85*0,9=9,765

3.2.Доходный метод.

Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку. Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры. 3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными