Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании; б) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования. 5. Руководство Фондом, его активами поручается агенту Правительства России (возможно Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Предпочтительная юридическая форма для данного агента Правительства может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами. 6. Состав банков - участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д. 7. Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего кредит банка; во-вторых, весь объем прав по 74ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; и в-третьих, гарантия Правительства РФ. Предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения. Кроме всего вышеизложенного для поддержки и способствования развитию ипотеки в России необходимо поощрять региональную инициативу. В качестве примера моделей, предлагаемых регионами, можно привести разрабатываемый автором подход применения системы ипотечных отношений при разработке концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации (на примере ООО "Жилищное общество Гальбштадт" Немецкого национального района Алтайского края). Разработка Концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации, производилась автором данной работы на примере ООО "Жилищное общество Гальбштадт" Немецкого национального района Алтайского края, являющегося дочерним предприятием совместного германо-российского товарищества (некоммерческой организации) в форме Общества с ограниченной ответственностью "Общество развития Гальбштадт" Немецкий национальный район Алтайского края (сокращенно - ООО "Общество развития Гальбштадт"). Одна из основных уставных целей организации - улучшение жилищных и социальных условий российских немцев на территории Российской Федерации. Деятельность ООО "Общество развития Гальбштадт" финансируется из федерального бюджета ФРГ. На основании договора о совместной деятельности денежные средства передаются обществу в натуральной форме или в виде приобретенных жилых домов и (или) квартир, которые ООО "Жилищное общество Гальбштадт" реализует на условиях рассрочки платежа определенной категории физических лиц. Наиболее приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом. При этом устанавливаются запреты на последующий залог жилого дома (ст.342 ГК РФ), куплю-продажу и иное отчуждение (ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ "Об ипотеке"), аренду (ст.40 ФЗ "Об ипотеке"). Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Согласно ч.2 ст.8 и ст.131, 164 и 165 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель (ООО "Жилищное общество Гальбштадт") будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий (ст. 167-168 ГК РФ). Необходимо отметить, что все предлагаемые в рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности. Существует два направления деятельности ООО ""Общество развития Гальбштадт": 1) реализация жилищного фонда, находящегося в собственности ООО ""Общество развития Гальбштадт", проживающим в нем жильцам (направление I); 2) приобретение жилых домов ООО "Общество развития Гальбштадт" у третьих лиц с последующей продажей его определенной категории граждан (направление II). Для реализации первого направления деятельности были разработаны следующие три варианта, возможные к применению в ходе реализации проекта. Схема № 1. ООО "Жилищное общество Гальбштадт" предоставляет покупателю целевой заем. Суммой, полученной согласно договору займа, покупатель оплачивает цену недвижимого имущества и приобретает на него право собственности. Затем ООО "Жилищное общество Гальбштадт" в обеспечение договора займа заключает Договор ипотеки, удостоверяемый нотариально, и регистрирует его в учреждении юстиции. Схема предусматривает наличие между ООО "Жилищное общество Гальбштадт" трех договоров и выглядит следующим образом:

На рис.3.3.1. применены следующие обозначения: C_g) - государственная регистрация. Договор купли-продажи - регистрация прав физического лица 1,5 ММРОТ - 125,26 руб. Регистрация залога для юридического лица 10 ММРОТ - 834,90 руб. Расценки установлены Постановлением Главы Администрации Алтайского края № 158 от 19 марта 1998г. и в указанных размерах применяются только на территории Алтайского края. Вышеуказанные суммы установлены без включения НДС. Расходы по регистрации договора купли-продажи целесообразно возложить на покупателя - физическое лицо. В случае осуществления государственной регистрации за счет юридического лица плата оставляет 15 ММРОТ - 1252,55 руб. без учета НДС. При оплате наличными деньгами также взимается налог с продаж в размере 5% от суммы (величина ставки налога с продаж в размере