Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

мер: выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление жилищных кредитов; выпуск жилищных ценных бумаг; образование и использование фондов развития жилищного строительства; привлечение средств банков; продажа на аукционах части построенного жилья; сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов. Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты. Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг. Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос -определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия: проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования; организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций; обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков; уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру; введение правил предоставления жилья гражданам без отделки. Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития. Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере. Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства. Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению этих эксплуатационных затрат. Важнейшая проблема - обеспечение экономии энергоресурсов, которая в новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов. Архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергоснабжения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и др. Конструктивными факторами являются применение слоистых конструкций наружных стен, применение окон с трехслойным остеклением, повышенная герметизация проемов. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных конструкций и изделий. Предполагается развитие следующих систем жилых домов: для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные дома; для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до четырех этажей; для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности. Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно-климатические особенности региона. Важнейшей частью реализации программы является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, и в первую очередь капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий. В соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основными направлениями работ по обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный ремонт, модернизация зданий, повышение теплозащиты, улучшение архитектуры фасадов, реконструкция за счет надстройки. Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий обеспечивает увеличение общей площади дома на 10-15%, сокращение теплопотерь на 5-7%, снижение себестоимости строительства на 10-15%. Важным элементом должна стать новая система проектирования жилья. Совершенствование структуры производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства. Необходимо проводить дальнейшую структурную перестройку производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства, развивать собственную производственную базу индустриального малоэтажного домостроения и производство эффективных кровельных материалов; нужны разработки и освоение производства автономных систем инженерного обеспечения. Важное значение приобретает использование комбинированных систем за счет сочетания конструкций крупнопанельного производства с конструктивными элементами из монолитного бетона. Следует уделить внимание организации производства и повышению качества деревянных конструкций. Преобладающее развитие должно получить производство и применение утеплителей. Значительные изменения должно претерпеть производство кирпича. Необходимо разработать производство новых типов санитарно-технического оборудования. Необходима перестройка системы механизации строительных работ в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента. Градостроительные аспекты, проблемы развития и управления жилищно-коммунальным хозяйством. Неотъемлемое условие решения жилищной проблемы -введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности