Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

так как нет единой информационной базы в масштабе всего государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг друга) и закрытыми для третьих лиц. Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; признание права собственности и иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав; государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества; государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита. 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ 3.1. Методические основы комплексного подхода к организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками. Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки. Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для: - проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика; - заключения кредитного договора; - заключения договора оо обеспеченности кредита. В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы. Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54]. Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты. Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение 91 ссуды в установленный срок. Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент. Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников. Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют. Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг. Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога. Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной