Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

необходимо закрепить (для исключения возможного произвола кредитных учреждений и лоббирования своих коммерческих интересов страховщиками) в соответствующем нормативно-правовом документе. В нем целесообразно все риски разделить минимум на риски, покрываемые страхованием, и риски, не связанные со страхованием.

Примечательно, что именно такая градация рисков предусмотрена в отношении лизинговых операций в федеральном законе от 29 ноября 1998г. № 164-ФЗ "О лизинге" [116, с. 106]. Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски. 1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. 2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется как по соглашению сторон договора лизинга, так и без соглашения. 3. Стороны, исполняющие обязанности страхователя и выгодоприобретателя, а также сроки страхования определяются договором лизинга. 4. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом. Статья 22. Риски, не связанные со страхованием. 1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга. 2. Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга, которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором лизинга; 3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Необходимо отметить также, что обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском. В качестве иллюстрации высказанных предположений приведем один небольшой пример. В связи с развитием института потребительского кредита вообще и ипотечного жилищного кредитования в частности возникает необходимость проведения кредитного страхования жизни, являющегося разновидностью страхования, осуществляемого прежде всего на случай смерти. Сущность данного страхования состоит в том, что заемщик (ссудополучатель) при получении кредита (ссуды) должен застраховать свою жизнь, чтобы в случае смерти застрахованного, не успевшего выплатить кредит (погасить ссуду), его задолженность погашалась из страховой суммы, выплачиваемой страховой компанией. Это страхование осуществляют как сами заемщики (ссудополучатели), так и кредиторы (банки, кредитные союзы и т. п.). По рассматриваемому страхованию, прежде всего для уменьшения платы (устанавливается величиной тарифной ставки) за производимую страховую защиту, может предусматриваться в договоре страхования уменьшение суммы, выплачиваемой по случаю смерти застрахованного. То есть страховая сумма уменьшается вслед за уменьшением погашенного долга на протяжении срока страхования. Страховые тарифы могут быть постоянными на протяжении всего срока страхования, но могут также уменьшаться вместе со страховой суммой. Страхование жизни, прежде всего на случай смерти, необходимо рассматривать как составную и безусловную часть финансирования приобретения объектов недвижимости посредством ипотечного жилищного кредитования, поскольку наличие такого страхования предполагает, что по меньшей мере в случае смерти заемщика (ссудополучателя), приобретенное в долг жилье будет свободно от долгового обязательства, так как обязанность по выплате оставшейся части долга будет находиться на страховщике. По условиям страхования может предусматриваться, что страхователь (заемщик ипотечного жилищного кредита) страхует возврат кредита по одному из следующих вариантов: 1) на случай смерти; 2) на случай смерти или наступления инвалидности 1-й или 2-й группы в течение срока действия кредитного договора. В табл.9 приведены тарифные ставки по страхованию жизни заемщика (по второму варианту) из расчета, что годовая ставка за кредит составляет 5%, вероятность наступления инвалидности в течение года равна 0,003, страховой взнос уплачивается единовременно в начале действия договора страхования.

В целом подавляющее число рисков, связанных с кредитованием на приобретение недвижимого имущества, можно переложить на страховщика, но сделать это можно только за соответствующую плату. Ипотечные операции, совершаемые сегодня, не являются дешевыми. И связано это не только с высокой процентной ставкой предоставляемых банками кредитов. В настоящее время при ипотеке очень велика доля расходов, которые должен нести заемщик в связи с выполнением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании находится в самой начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них. Страхование предмета ипотеки - явление достаточно новое, поэтому общие требования к нему излагаются в форме соответствующих рекомендаций. Так, п.7 Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы (утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998г. № 767 "О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве"), установлено: "Заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара". В рекомендуемые условия кредитного договора включено достаточно большое количество рисков, от проявления которых необходимо застраховать предмет ипотеки. Однако данное требование не в полной мере корреспондируется, например, с положениями ст.32 "Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения" ФЗ "Об ипотеке", в которых указывается, что залогодатель обязан принимать меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. Для создания надежной страховой защиты от рисков страховщики включены в состав основных участников ипотечного рынка (табл.10) [116, с.98]. В частности,