Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

кредит на 15 лет. Следует учесть, что банку в данной ситуации предоставляется ряд налоговых льгот, а именно, по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, на пользователей автодорог. Фонд обязуется использовать данный кредит по целевому назначению, т.е. исключительно для финансирования строительства жилья и приобретения его на вторичном рынке с целью продажи гражданам. Исполнение обязательств Фонда по кредитному договору обеспечивается поручительством или залогом. 2. Строительство и приобретение жилья Фондом. Все операции, связанные со строительством и приобретением жилья, Фонд осуществляет на основании договора агентирования, поручения или комиссии через специализированное предприятие (Агентство), основным видом деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на вторичном рынке жилья. 3. Продажа жилья гражданину. Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи, заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством), исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица, являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и зачетом стоимости этого имущества. Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки, установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа) исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества, поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц, выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими способами. 4. Прямое кредитование гражданина банком. Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита, предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита, предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между банком и гражданином определяются соглашением сторон. 5. Выплата кредита, предоставленного Фонду. Фонд обязуется выплатить банку вся сумму предоставленного кредита до окончания срока действия кредитного договора. Выплата осуществляется равными долями, ежеквартально, начиная со 2 года действия договора. График возврата по каждой кредитной сумме, предоставленной банком Фонду, определяется договором между банком и Фондом. В случае перехода банка к прямому кредитования граждан очередной предусмотренный графиком платеж Фонда, увеличивается на сумму кредитов, предоставленных гражданам, участвующим в кредитовании. На первом этапе для обеспечения постоянного финансирования строится определенное количество платного жилья. Фонд платного жилья в общем объеме жилищного строительства составит 69% и включает все виды жилья, за исключением бюджетного -31%, предназначенного для предоставления бесплатного муниципального жилья различным категориям населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Финансирования, полученное от реализации построенного на первом этапе жилья, позволит в дальнейшем поддерживать общий объем строительства на заданном уровне, где доля платного жилья составит около 62%. На втором этапе строительства жилья увеличивается доля бюджетного строительства: с 31% на первом этапе до 38% - на втором, что обеспечит практику строительства и бесплатного предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, за счет средств муниципального бюджета и позволит в значительной мере выполнить следующие обязательства: погашение задолженности прошлых лет; расселение ветхого фонда; обеспечение граждан "социальным жильем"; строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм). Финансовое обеспечение этапов строительства жилья. Для обеспечения первого и второго этапов строительства жилья определены следующие источники финансирования: средства бюджета; средства Фонда социального развития; средства банков; средства самого будущего владельца квартиры. Для эффективного привлечения в строительство средств граждан, необходимо на первом этапе (фаза запуска программы) значительное (лавинное) привлечение бюджетных средств и инвестиционных средств. На первом этапе доля бюджетного финансирования снижается и сохраняется на протяжении второго этапа развития Программы. На средства бюджета планируется строить многоэтажное жилье для расселения ветхого фонда и инженерную инфраструктуру под будущее жилищное строительство. Таким образом, кредитование первого этапа строительства происходит в основном за счет средств бюджета и инвестиций Фонда социального развития. Инвестирует строительство и это позволяет уже на первом этапе при реализации построенного жилья в рассрочку увеличить финансирование строительства за счет средств граждан от возврата кредитных ресурсов и процентов по кредиту. Заложенный на первом этапе объем инвестиций Фонда социального развития позволяет на втором этапе ежегодно финансировать строительство дополнительно к бюджету. Возвратные средства от инвестиций первого этапа позволят обеспечить на втором этапе Программы устойчивое (стабильное) финансирование, ориентируемое на использование возвратных средств и средств граждан. Многие элементы проверенной в Сарове программы есть и в других регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской областях, в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки, тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах. Оренбургская область, по мнению специалистов,