Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства. Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовыхльготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно "привязать" выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.). Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения [116, с.59-61]. Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования, применяемая в г.Саров Нижегородской области. Руководитель авторского коллектива городской программы г.Саров является В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития г.Саров за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит жителям г.Саров. Итак, финансирование программы "Жилье в кредит" складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам. Следуei заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Закрытым административно-территориальным образованием признается имеющее органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан (ст. 1 закона РФ от 14 июля 1992г. № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании"). Поселения, обладающие статусом ЗАТО, имеют ряд законодательных преференций. Это сделано для того, чтобы местная власть имела возможность (при наличии воли и трудолюбия) за счет принятия соответствующих решений снизить или устранить негативные факторы, объективно возникающие, например, в социальной сфере конкретного образования. Для г.Сарова это десятилетиями тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (1/5 населения - очередники), рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное строительство. К этой безрадостной картине надо добавить, что на двух градообразующих предприятиях задержки выплаты заработной платы на длительный период отнюдь не редкость. Органы местного самоуправления г.Сарова сумели разумно распорядиться преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась и стала эффективно действующей программа "Жилье в кредит", в которой предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и различного рода юридическим лицам. Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал ипотечной программы "Жилье в кредит". Программа рассчитана в основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных (валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других, изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных. За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы одновременно два механизма: 1) механизм финансирования "продажа в рассрочку"; 2) механизм финансирования через фонд. В Сарове реализована чисто российская модель ипотечного кредитования. Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно. Основные моменты программы. 1. Предлагаемый механизм покупки жилья является дополнительным. 2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в г.Саров и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо он живет в общежитии, либо у него менее 18 кв.м. общей площади на члена семьи). 3. Первый платеж не менее 10% от стоимости квартиры. 4. Преимущества имеют те, кто просит меньшую сумму и готовы продать старую квартиру Фонду социального развития при переезде в новую, в зачет стоимости новой. 5. Большой кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата. Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода. 6. Порядок сбора заявок: заполняется стандартное заявление и передается в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений. По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому нужна однокомнатная квартира, двухкомнатная и т.д. Во главе списка те, кому нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных списков проводится заново. Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный. 7. Списки передаются из квартирного отдела в Агентство недвижимости. Там гражданин получает предложение о покупке конкретной квартиры, обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается договор купли-продажи, оформляется кредитное соглашение, поручительство и страховка. 8. Квартира становится собственностью гражданина, но она обременена залогом до погашения обязательства. 9. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему производится перерасчет и предлагается менее дорогая квартира (проценты по кредиту не учитываются). 10. Риски страхует Военно-страховая компания. Этапы реализации программы. 1. Направление средств банка на кредитование. Банк направляет денежные средства на кредитование строительства и приобретения жилья, предоставляя Фонду беспроцентный