Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

в США, но широко применяется в Англии и Франции (рис. 1.3.3.) [38, с. 157]. Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам [92, с.51]. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов. На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании -косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-инициатора. При организации компании банки - держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита. Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств. Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании. На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В континентальной Европе применяется несколько иной подход (рис. 1.3.4.) [38, с. 159]. Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В. Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что: во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги; во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц [44, с. 158-159]. Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий. После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств. Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность. Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если