Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков [52, с.31]. По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимос!ь гипичного собс!венного дома в США ц 22,"! рам больше юдово! о дохода ею хозяина (см Ипотечный рынок в США Доклад НАД США -М.1996 С 1) Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов: 1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка); 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство. Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость. Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом "Правила ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку. Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц. В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан: страховать предмет ипотеки; принимать меры для его сохранности; , сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки; уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке. Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная. В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительная ипотека; принудительный аукцион; принудительное управление. Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону. Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными. Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование. Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залот, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору. Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации