Развитие ипотечного кредитования в России

составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами: v на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. v основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. v оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка. Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений. Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ. 2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы. В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам: · по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов); · по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного кредита); · по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке. Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов). Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для Заёмщика, представлены в Приложении 1. Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков. На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим