Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

долгаОбщие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств Мультипликатор валовых рентных платежейПокупная цена / Валовой рентный доход (потенциальный или действительный)Общий коэффициент рентабельностиЧистый операционный доход до налогообложения и обслуживание долга / Покупная ценаИпотечная постояннаяЕжегодные расходы на обслуживание долга / Величина ипотечного долгаКоэффициент дивидендов на собственный капиталЧистый операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга / Инвестиции собственного капитала Комментарии к таблице

Коэффициент улучшений показывает долю улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск, то есть большую вероятность банкротства и лишения заемщика права выкупа закладной. Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в зависимости от типа недвижимости. Коэффициент самоокупаемости (также называемый точкой банкротства) означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств. Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу. Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. В идеале, все рассмотренные подходы и методы применимы для оценки недвижимости в рамках исполнительного производства. Но практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи, информации всегда недостаточно, времени на адекватный маркетинг нет, а задача оценщика состоит в том, чтобы через рыночную стоимость определить начальную цену торгов недвижимости, поэтому оценщики применяют любой возможный в каждой конкретной ситуации метод.

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости

На втором (завершающем) этапе расчета начальной цены торгов - определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи. Если расчет рыночной стоимости имущества не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8. Например, офисное помещение в г. Москве, не единственное в своем роде, расположенное на Алтуфьевском шоссе, в 1999 году было реализовано с торгов по цене 118 долл. США за кв. м при среднем значении рыночной цены на аналогичные помещения - 280 долл. США за кв. м. Разница между ликвидационной и рыночной стоимостями в этом случае составила 58%. Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в таблице: Таблица Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи:

№Функциональное назначение объектаРазмах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %Офисные здания и помещения:11998 год45-681999 год41-602000 год34-58Торговые здания и помещения:21998 год43-571999 год40-542000 год33-47Складские и производственные здания и помещения:31998 год42-621999 год44-532000 год36-46

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года). Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину специальной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь состоит из рисков. К основным из них относятся: § риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества; § риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев; § риск инвестирования в связи с судебной отменой; § риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки; § риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения; § риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Исходя из результатов проведенного выше анализа продаж ликвидируемой недвижимости приходим к выводу, что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах 0,1 0,8. Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом. Риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества. Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее. Цена продажи, в данном случае, будет реальной рыночной стоимостью недвижимого имущества на момент его продажи (скорее всего ее нижним пределом). Отсюда вывод: начальная цена торгов имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства всегда должна быть меньше нижнего предела рыночной стоимости аналогичного имущества, проданного на свободном рынке в условиях конкуренции на эффективную дату оценки или в сопоставимые сроки. Это условие необходимо