Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

2) дисконтирования денежных потоков. Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R. При применении ДП используются финансовые отчеты собственника: упрощенный баланс; отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов. 1. Потенциальный валовой доход (ПВД): минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей; плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости. 2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД): минус текущие операционные расходы (ТОР); минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР операционные расходы). 3. Чистый операционный доход (ЧОД): минус обслуживание долга (Од) выплата процента и погашение основной суммы; минус капитальные затраты (Кз): капитальный ремонт; капитальные резервы; арендаторские доделки; комиссионные брокерам за аренду. 4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

где / чистый доход (ЧОД); V стоимость объекта недвижимости; R коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет); 2) определить величину коэффициента капитализации R; 3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

простота расчетов; мало предположений; отражение состояния рынка;

дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

отсутствует информация о рыночных сделках; неприменимы теоретические методы определения R; объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция); объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки). 2. Аналитический метод (кумулятивное построение R). 3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала). 4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON + ROF ,

где RON ставка дохода на капитал; ROF коэффициент капитализации (возврата капитала). При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы: компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции); компенсация за риск (в том числе страновой); компенсация за низкую ликвидность; компенсация на инвестиционный менеджмент; поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный (метод Ринга). 2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). 3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R = Yо + dо (SFF (y; n) ,

где Yо ставка дохода на инвестиции; dо фактор изменения стоимости; у процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; п количество периодов получения дохода; SFF( ) фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где п порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0..., N; CFn денежный поток в n - й период; i ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период). 2. Определить реверсионную стоимость размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения. 3. Определить ставку дисконта. 4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

§ считается лучшим теоретическим методом; § учитывает динамику рынка; § учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; § работает, когда доход и рынок нестабильны; § работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

§ вероятность ошибки в прогнозировании; § достаточная сложность; § силен фактор «симпатии» оценщика. Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов. Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов. Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для расчета финансового леверед-жа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных расходов, коэффициент самоокупаемости. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный капитал.

Наиболее часто используемые коэффициенты

Таблица

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса Коэффициент улучшенийСтоимость улучшений / Общая оценочная стоимостьКоэффициент ипотечной задолженностиВеличина ипотечного кредита / Общая оценочная стоимостьКоэффициент собственного капиталаСтоимость собственного капитала / Общая оценочная стоимостьКоэффициенты отчета о движении денежных средств Коэффициент недоиспользованияПотери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей / Потенциальный валовой доходКоэффициент самоокупаемостиОперационные расходы и обслуживание долга / Потенциальный валовой доходКоэффициент операционных расходовОперационные расходы / Потенциальный или действительный валовой доходКоэффициент покрытия долгаЧистый операционный доход / Ежегодные отчисления на обслуживание