Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли. Результаты применения данного метода приведены в таблице.

Объекты сравненияЦена продажи, $Стоимость участка, $Стоимость нового строительства на дату оценки, $Накопленный износ, $как процент от стоимости строительстваВесовой коэффициентНакопленный износ, % Алгоритм расчета износа рыночным методом

Сбор информации. Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ). Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам (Ссзд). Ссзд = Ссн Ссу , где Ссн рыночная стоимость сопоставимого объекта. Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс.). Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд). Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф). Среднегодовой износ сопоставимого объекта: Износ(и) = Исзд / Тсэф Среднегодовой коэффициент износа: Кзд = Исзд / Ссзд.восс.

3. Метод срока жизни

Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Сзд.восс. = накопленный износ. Тэф = Тэк оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк). Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.

Стоимость участка земли, $Стоимость восстановления (замещения), $Накопленный износ, $Стоимость объекта недвижимости, $ Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы. Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП: спрос и предложение; замещение; пропорциональность; зависимость.

Применение МПСАП

МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов. Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома). МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса. При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МПСАП:

наиболее простой подход; статистически обоснованный; предлагает методы корректировки; обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП:

§ требует активного рынка; § сравнительные данные не всегда имеются; § требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; § основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий: 1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. 3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. 5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

§ публичные записи (данные регистрационных служб); § данные страховых компаний; § информационные службы; § периодические издания по недвижимости; § данные брокеров по недвижимости; § данные, предоставляемые участниками сделок; § архивы оценщика. Элементы сравнения это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение. 6. Физические характеристики объекта. 7. Экономические характеристики объекта. 8. Использование объекта. 9. Наличие дополнительных компонентов стоимости. Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

цена за сотку, гектар; цена за 1 м2; цена за 1 метр по фасаду; цена за лот; цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

§ цена за 1 м2 общей площади здания; § цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду; § цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2); § цена за 1 м3; § цена за единицу недвижимости (дом, комната); § цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.). Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

анализ парных продаж; статистический анализ; графический анализ; трендовый анализ; анализ вторичных данных.

Качественные:

относительный сравнительный анализ; метод общей группировки; персональные интервью. Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Капитализация дохода это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: 1) сумму будущего дохода; 2 ) когда должен быть получен доход; 3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП: ожидания; замещения. Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход: 1) прямой капитализации;