Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

комиссионных началах. Надо помнить, что по сути своей, специальная стоимость остается ликвидационной стоимостью, только без учета расходов на совершение исполнительных действий.

Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства

Оценка стоимости недвижимого имущества Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости. 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность; замещение; ожидание. 2. Принципы, связанные с землей и ее освоением: остаточная продуктивность; вклад; возрастающая и уменьшающаяся отдача; сбалансированность (пропорциональность); экономический размер; экономическое разделение. 3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимость; соответствие; предложение и спрос; конкуренция; изменение. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ). Наилучшее и наиболее эффективное использование это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: юридически допустимо; физически возможно; финансово оправдано; наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости:

Сспец. = Срын. х (1 - Квын.) , где

Сспец. - специальная стоимость имущества; Срын. - рыночная стоимость имущества; Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0<Квын.<1

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом:

НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода: § затратный подход; § сравнительный подход; § доходный подход. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Каждый из подходов это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения. Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки. Стоимость замещения (затраты на полное замещение) это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом). Использование ЗП необходимо при: технико-экономическом анализе нового строительства; определении НиНЭИ земли; реконструкции; оценке недвижимости на пассивных рынках; оценке объектов спецназначения; страховании недвижимости; определении базы налогообложения. ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом. Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы: 1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией. 2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений). 3. Оценка всех видов накопленного износа. 4. Оценка величины предпринимательской прибыли. 5. Оценка стоимости участка земли. 6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли. Затраты могут быть прямые и косвенные: прямые включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов; косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым. Существуют следующие методы оценки полных затрат: 1. Метод сравнительной единицы с вариантами. 2. Метод количественного обследования. 3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа: 1) физический; 2) функциональный (моральный или функциональное устаревание); 3) внешний (экономический). Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости