Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск остается достаточно на высоком уровне. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности и всё, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который не прошли государственной регистрации. Проще сказать, кроме договора купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., других документов нет, а земельный участок вообще никак не оформлен. Можно сказать с большой уверенностью, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен. Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер будет проводить предпродажную подготовку и нести другие расходы. Кроме того теряется выгода в виде комиссионного вознаграждения 5% от цены продажи. При анализе выясняется, что в отдельные периоды времени три заявки-поручения из пяти отзывались в ввиду судебных решений. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки: технический паспорт БТИ от 9.10.98 г., договор купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., бухгалтерский баланс ООО «Промгазсервис» на 1.10.2000 г. Для оценки достаточно, но насчет точности есть риски. Учитывая анализ рисков, обобщаем данные в таблице и рассчитываем на их основе коэффициент вынужденной продажи:

Таблица №Тип риска вынужденной продажиРанг риска0,10,20,30,40,50,60,70,81Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества12Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев13Риск инвестирования в связи с судебной отменой14Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки 15Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру16Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки17Количество наблюдений000110318Взвешенный итог по рангу риска0,00,00,00,40,50,02,10,89Сумма по взвешенному итогу3,810Количество типов рисков6Коэффициент вынужденной продажи0,64

Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов

При расчете используем формулу:

НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)

Таблица№ПоказательЗначение1Рыночная стоимость объекта оценки457 000р.2Коэффициент вынужденной продажи при условии 0,1
Заключение

Возможность использования проработанных в данной дипломной работе подходов и методик для целей практического применения в оценке имущества в рамках исполнительного производства подкрепляется «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519. Так, в ст. 4 «Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости» в п. и) определен вид «специальная стоимость объекта оценки». Дословно: «…специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки». Для целей исполнительного производства, а именно, принудительной ликвидации имущества должника, законодательство оговаривает такие условия: это рассмотренные ранее начальная цена торгов и цена товара для продажи на комиссионных началах, называемых нами специальной стоимостью имущества. Как уже упоминалось в начале работы, вопрос разработки и применения методик расчета ликвидационной стоимости в России остается открытым для приложения сил, знаний и опыта в целях применения этих методик на практике. Автор этой дипломной работы откликнется для обсуждения этой тематики по e-mail: spezreal@net.cpi.ru

Литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. М.:БЕК, 1995. 240 с.2.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99)3.Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.4.Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10.5.Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569 (в редакции Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143).6.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.7.В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. 224 с.8.Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996.9.В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. №20.10.М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса.Учебник. М.: ЭКМОС, 2000. 352 с.11.Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. 512 с.: ил.12.Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: ПРИОР, 2001. 240 с.13.Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000. 512 с.14.С.М. Чемерикин. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. Оценка недвижимости: http://www.appraiser.ru/info/method/index.htm15.Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е изд., перераб. И доп. М.: ИНФРА-М, 2001. 480 с.