Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М: Центр экономики и маркетинга, 1977.):

Физический износ, %Оценка технического состоянияОбщая характеристика технического состояния0-20ХорошееПовреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта21-40УдовлетворительноеЭлементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации41-60НеудовлетворительноеЭксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта61-80АварийноеСостояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов81-100НепригодноеЭлементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии Моральный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели: К = , где К - корректирующий коэффициент; Хо, Х анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как экономический износ. Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 1. Нахождение объекта-аналога. 2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: § коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент; § поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле V = V аналK1K2K3…Km Vдоп , где V анал - цена объекта-аналога; K1K2K3…Km - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект. Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом поправочные. При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов технических условий и другой нормативной документации. Об этом указывает ст. 478 Гражданского кодекса РФ «Комплектность товара». Нарушение комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также учитывать ремонтопригодность машин и оборудования.

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах

Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Оценка производственных запасов и готовой продукции

Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим ценам аналогов, существующим на открытом рынке.

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах

Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства

Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую информацию и физические возможности применить для определения начальной цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Полностью расчеты приводить не будем, а возьмем описание объекта оценки, приведем итоговые значения расчета рыночной стоимости объекта оценки, подробно произведем расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесем ее в значение рыночной стоимости объекта оценки.

Описание объекта оценки

Местоположение зданияАдминистративный округ:Ленинский АТОАдрес:г. Тюмень, ул. Энергетиков, 165, строение 1Локальные особенности расположенияУдаленность от центра города, км:5Удаленность от центра города, мин. на автомобиле:15Удаленность от центра района, км:2Транспортная достижимость:СредняяВыход на крупные магистрали:ПрямойОсобенности экологии района:УдовлетворительнаяДругие особенности:Промышленный район городаНазначение здания:Нежилое, под офис среднего класса Юридические права и ограничения:СобственностьХарактеристики по паспорту БТИГод постройки:1970Строительный объем, куб.м.:725Общая площадь, кв.м.:179,3Полезная площадь, кв.м.:138,2Состояние зданияИзнос65%Ремонт:Требует косметического ремонтаАрхитектурное своеобразие:Сведений о принадлежности к памятникам нетПлощадь свободной земли, га:Конструктивная схема объектаМатериал стен:КирпичКонструкция кровли:ДвускатнаяКонструкция фундамента:Железобетонный, ленточныйНаличие подвала:НетНаличие технического этажа (чердака):НетКоммуникации (наличие, источник)Электричество:ЕстьКанализация:ЕстьОтопление:ЕстьВода (холодная/горячая):ЕстьКоличество телефонных линий2Прочая информацияОзеленение:ЕстественноеНаличие мусоропровода, мусоросборника:Есть в 30 м от зданияНаличие особых условий:НетВладелец:ООО "Промгазсервис"Источник получения информации:БТИДата получения информации:10.01.01

Информация земельному по участкуПлощадь участка, кв.м.:0,02Наличие сетей (водопровода, канализации, электроснабжения):ИмеютсяРельеф местности:Ровный, спокойныйСтепень застройки (высокая, средняя, низкая):СредняяДоступность до общественных транспортных средств:Хорошая: троллейбус, автобусКоммерческая привлекательность участка:Средняя для офисов среднего классаНазначение объекта, находящегося на участке:Нежилое здание под офисЮридическое описание участкаУчасток находится в ведении:РСУ Ленинского АТОУчасток расположен в оценочной зоне №:Район:ЛенинскийПредыдущие владельцы участка:Данных нетОписание оцениваемой застройки:2х этажное отдельно стоящее здание размеры в плане 7,27 х 16,27м с холодным пристроем, имеющим следующие размеры в плане 2,42 х 7,27, высота помещений 3,05мНаличие застройки под снос:Сведений нетНаличие застройки в прилегающих районах, оказывающих влияние на возведение запланированных сооружений:Промышленный район, прилегающей застройки нетНаличие подземных и надземных