Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

для привлечения как можно большего количества потенциальных покупателей в условиях ограниченного срока экспозиции для достижения главной цели продажи имущества. В случае с продажей иного имущества на комиссионных и иных договорных началах, ценой продажи будет цена, равная цене товара, либо ниже ее в случае уценки. В ст. 398 Гражданского процессуального Кодекса РФ определен порядок такой уценки: …имущество должника, не проданное в течение месяца со дня передачи торгующей организации, в случае отказа взыскателя оставить это имущество за собой, по требованию взыскателя, должника или торгующей организации может быть переоценено. Переоценка производится судебным исполнителем с участием уполномоченного торгующей организации. О времени и месте переоценки извещаются взыскатель и должник, однако их неявка не является препятствием для разрешения вопроса о переоценке. В этом случае взыскатель и должник уведомляются о состоявшейся переоценке имущества. Если имущество не будет продано в течение двух месяцев после его переоценки, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой в сумме переоценки. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный лист, если у ответчика отсутствует другое имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, возвращается взыскателю. Исходя из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, значит риск выше и может находиться в пределах 0,5 0,8. При продаже товара (иного имущества) на комиссионных началах риск меньше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,1 0,4. Риск по сроку продажи: 2 месяца в исполнительном производстве и до 18-ти месяцев при процедуре банкротства. Соответственно, ранг риска 0,8 0,1. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. В практике известны случаи, когда сделка купли-продажи недвижимости состоялась, инвестор проплатил полную стоимость имущества, деньги от продажи распределены с депозитного счета, а затем в силу каких-либо обстоятельств (скорее всего благодаря действиям должника-собственника) по решению суда вышеназванная сделка признается ничтожной. У инвестора проблемы. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки. Должник-собственник после потери собственности начинает изматывать инвестора судами по различным причинам, инвестор вынужден нести дополнительные расходы на юристов и т.д. В результате цена приобретения недвижимости начинает переходить нижние пределы рыночной. Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер провел предпродажную подготовку, плюс потеря заработной платы работников в составе комиссионного вознаграждения. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации. Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи по методике, приведенной в таблице:

Таблица№Тип риска вынужденной продажиРанг риска0,10,20,30,40,50,60,70,81Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества2Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев3Риск инвестирования в связи с судебной отменой4Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки 5Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру6Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки7Количество наблюдений8Взвешенный итог по рангу риска9Сумма по взвешенному итогу10Количество типов рисковКоэффициент вынужденной продажи Затем в формулу расчета начальной цены торгов подставляем рассчитанные значения и получим начальную цену торгов, рекомендуемую для целей продажи недвижимого имущества должника в рамках исполнительного производства. Расчетные значения оформляем в заключительной таблице:

Таблица№ПоказательЗначение1Рыночная стоимость недвижимого имущества2Коэффициент вынужденной продажи при условии 0,1
Оценка оборудования, машин и механизмов

Оценка оборудования, машин и механизмов для определения специальной стоимости для их продажи в рамках исполнительного производства возможна затратным подходом и сравнительным подходом. В отличие от недвижимого имущества, оборудование, машины и механизмы реализуются на комиссионных началах и существует возможность уценки в случае, если определенная оценщиком стоимость для продажи оказалась не привлекательной. Рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и аналогов оборудования, машин и механизмов существует достаточно. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами: § не связаны жестко с землей; § могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены; § могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы. В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать: § одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай -определение страховой стоимости, купля-продажа, в т.ч. и в рамках исполнительного производства, передача в аренду); § множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов); § производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов). В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на подходы: затратный и рыночный. Затратный подход: определение стоимости воспроизводства машин и оборудования исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения). Рыночный подход: определение стоимости машин и оборудования исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов. Затратный подход в оценке машин и оборудования основывается на принципе замещения.