Споживче кредитування та перспективи його розвитку в Україне

кредитів, і не захоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Другий варіант організації системи житлового фінансування - модель "іпотечної компанії" - працює інакше. Іпотечні компанії, у їх чистому модельному вигляді, не залучають внесків, початкові операції фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Іпотечні компанії видають житлові іпотечні кредити й обслуговують їх. Але видавши таку позику, компанія, продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо з метою формування кредитного портфеля інвестора або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні компанії знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування навіть коли іпотечні компанії продають інвесторам кредити, вони можуть зберегти відповідальність за їхнє обслуговування за певну плату. Розвиток даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку на якому продаються і купуються вже видані іпотечні кредити. Модель іпотечної компанії залучає багато банків, у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблеми дефіциту довгострокових фінансових ресурсів. Рекомендується, що при наявності відповідних умов в Україні можуть одержати поширення обидві моделі житлового фінансування. При цьому вони не обов'язково повинні бути подані в чистому вигляді. Як показує практика західних країн, у тому числі США, один і той же фінансовий інститут (комерційний банк) може тримати частину виданих іпотечних позик у своєму кредитному портфелі, частину продавати інвесторам, а також купувати кредити або цінні паперів, забезпечені кредитами, в інших суб'єктів іпотечного ринку. Важливо, що використовувана фінансовим інститутом модель житлового фінансування впливає на характер розподілу ризиків, властивих іпотечному кредитуванню. Для фінансування будівельних робіт банком видається будівельний кредит. Будівельний кредит видається забудовнику в момент, коли він вже володіє (переважно, на правах власності або довгострокової оренди) відведеною ділянкою під будівництво житла, і компетентними місцевими органами влади надані необхідні дозволи на здійснення будівництва. Основна проблема для комерційного банку, що видає кредит, у даному випадку - точно оцінити можливість реалізації проекту, а саме, ступінь ризику завершення будівництва в термін і ступінь свого ризику, пов'язаного з можливістю наступного продажу будівельною організацією побудованого житлового будинку. Така можливість визначається особливими чинниками, що включають рівень попиту на даний тип побудованого житла, спроможність забудовника контролювати свої витрати в ході будівництва, щоб при його завершенні вийти на заплановані ціни і, таким чином, витримати запропоновані початкові умови продажу житла. Ступінь цього ризику для банку значно знижується, якщо забудовник бере на себе значну частину, не менше 25%, фінансування розробки проекту забудови; частка вкладень забудовника може полягати в придбанні землі під забудову й інших необхідних початкових витратах. Ризик може бути знижений також, якщо до початку будівництва існує попередня домовленість між забудовником і банком про можливість надання іпотечних кредитів потенційним покупцям для придбання побудованих будинків. Комерційні будівельні кредити видаються звичайно на 12-18 місяців на загальних ринкових умовах. Будівельні кредити видаються частинами на оплату виконаних етапів робіт, при цьому банк здійснює суворий контроль за ходом будівництва і графіком фінансування. Такий же порядок фінансування застосовується, коли будівельний кредит видається індивідуальному забудовнику. Іноді умови по цих кредитах можуть бути менш сприятливими, чим по інших короткострокових позиках, тому що будівельні кредити часто більш ризиковані через більшу невизначеність у відношенні цін на кінцеву продукцію і можливі складнощі з продажем. Іпотечне кредитування відрізняється трьома основними рисами. Перше, позики надаються на тривалий термін, звичайно на 10-25 років. Тривалий термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи в такий спосіб розмір щомісячних виплат. Друге, більшість позик даються на придбання житлових помешкань, у яких будуть мешкати їхні власники. Третє, куплене житло служить у якості забезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики власність вилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за кредит. На ринку іпотечних кредитів діють чотири суб'єкти: позичальник; кредитор, або банк; інвестор, що вкладає кошти в іпотечні кредити і може не збігатися з банком, що видає позички; уряд. Зауважимо, що внесок кожного учасника ринку іпотечних кредитів буде тим більше, чим наполегливо вони будуть переслідувати свої власні цілі. Необхідно підкреслити, що ключовою задачею уряду є створення умов, що дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого ризику. При цьому звичайно для створення таких умов не потрібно державних субсидії. Незалежно від своєї діяльності по зниженню різноманітних ризиків банків, пов'язаних з іпотечним кредитуванням. Уряд може надавати визначені субсидії для надання підтримки сім'ям у придбанні житла. Подібні субсидії повинні мати строгу цільову спрямованість і даватися сім'ям з обмеженими прибутками, що потребує в поліпшенні житлових умові, при цьому головним чином тим із них, що ще не приватизували свої квартири і котрим, отже, держава ще не передала значну частину свого майна. Важливо, щоб діяльність уряду по підтримці розвитку системи житлового кредитування (наприклад, контроль за рівнем ризику кредитора) здійснювалася строго окремо від програм субсидування придбання житла. У дійсний момент найбільше підходящими для України рекомендуються такі умови кредитування на придбання житла: 1. Частка кредиту від вартості житла: через крайню складність виселення при вилученні закладеного майна ця частка повинна бути достатньо скромної - не більш 70%. Чим більша частка вартості житла, що оплачується за рахунок власних коштів позичальника, тим сильніше в нього стимули до повернення кредиту. Досвід багатьох країн показує, що за інших рівних умов (прибуток сім'ї, частка щомісячних виплат за кредит у прибутку й ін.) вкладення власних коштів на 30% вартості житла, що одержується є достатнім, щоб значно зменшити можливість несплати по кредиту. 2. Частка платежів за кредит у прибутку позичальника: в умовах економічної невизначеності і можливості деякого зниження розміру реальних прибутків позичальника в найближчі 1-2 року ця частка в момент видачі позики також повинна бути достатньо невисокою - не більш 25% прибутку. 3. Тип кредиту: традиційний вид кредиту з фіксованою процентною ставкою (кредит із фіксованим відсотком - КФВ), тобто з постійним розміром місячної виплати по позичці, не може використовуватися в умовах високої інфляції. У випадку, якщо банк припускає одержати з позичальника позитивний реальний відсоток за