Залоговые операции банка

хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения ; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, предприятия,здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, дачи, садовые домики,гаражи и другие строения потребительского назначения. На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строи-тельства(право собственности возникает с момента регистрации акта приемки).Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами:фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства.Стоимость их определяется по соглашению сторон. Согласно Указа Президента от 28 февраля 1996 года недопускается ипотека следующих объектов: · участки недр,особо охраняемых территорий, · имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, · имущество, приватизация которого запрещена, · многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности. В зависимости от предмета ипотеки, его назначение различают: · ипотека предприятий, · ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов, · ипотека земельных участков, · ипотека жилых домов, квартир и комнат. Залог предприятия как имущественного комплекса рассматривается как объект недвижимости , включающий в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности, как материальные( земельный участок, здания, сооружения, оборудования) так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права( фирменное название, товарный знак). Ипотека предприятия как имущественного комплекса , допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится.В случае , когда Залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования. Ипотека отдельного объекта недвижимости (зданий, строений жилого и нежилого фондов, сооружений и другие производственных объектов)предусмотрена одновременно с ипотекой земельного участка( если есть право собственности и на землю).Если арендованный земельный участок в залог передается здание и одновременно право аренды земельно участка.Если , закладывается здание , находящееся на земле, переданной Залогодателю в пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно расположено на таком то земельном участке. Если предметом залога является помещение , находящееся в доме, соответственно не являющееся отдельным зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного участка. Ипотека земельного участка имеет ряд особенностей.Возможен залог земельного участка без залога находящихся на нем зданий.При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения Залогодателя, в том числе на принадлежащие ему жилые помещения , если в договоре не предусмотрено иное.При отсутствии в договоре такого условия Залогодатель в случае обращения на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.Условия пользования этой частью участка определяются соглашением Залогодателя с Залогодержателем, в случае спора - судом.Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие Залогодателю, а другому лицу, то при обращении Залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел Залогодатель. Особенности залога жилых домов, квартир и комнат: - Залогодателем может быть только собственник. -желательно, чтобы в квартире никто не был прописан. Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то Зало-годатель имеет право распоряжаться любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор найма, заключенный с согласия Зало-годержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья.Если без согласия Залогодержателя, новый собственник может не возобновить его на новый срок. Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем Залогодателя, членов его семьи и других лиц.Они могут быть выселены лишь в судебном порядке если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры. Договор ипотеки.Должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю , и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя.По проекту закона “О ипотеке” договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной. Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон( или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка. В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой , с указанием его величины, основания его возникновения, срок исполнения. В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования Залогодержателя , обеспеченных в том объеме , какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме.Если в договоре установлена фиксированная сумма требований Залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обяза-тельства должника перед Залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. При заключении договора об ипотеке Залогодатель обязан письменно предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки ( правах залога, пользования, аренды, сервитута).Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора. В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим лицам, ограничения права Залогодателя.Он вправе использовать имущество , заложенное