Залоговые операции банка

. Реализовать заложенное имущество банк может и минуя публичные торги ; 1.Когда неплатежеспособный Залогодатель соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность , представляющую интерес для банка . 2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога.Должник рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога. Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору , последний вправе обратить взыскание на предмет залога. Уступка требований должна быть совершена в письменной форме. Банк-кредитор,уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор , документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. С целью ускорения погашения долга по кредитному договору в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация. При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора. Если предприятие -должник является недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору. Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают соглашение об отступном .Таким образом банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество. Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях: зачет требований, новация, прощение долга. Прощение долга, как освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна. При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем.

3. Развитие залога в России.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике.В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования , представленные агентствами по торговле недвижимости , банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, компаниями , поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов., а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю своего развития в нашей стране.Эти занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами. С позиции закономерностей развития банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемой частью рыночной экономики.Будучи частью целого , ипотечное кредитование имеет и свои особенности. Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. То что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам. Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение .Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых , так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под недвижимость.Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его представления может быть именно та недвижимость , на покупку которой он берется. Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки , обычно на 10-30 лет.Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат. При получении ипотечной ссуды оформляется закладная , которая является кредитным соглашением .Закладные обращаются на вторичном рынке.Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается их дефицит. Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики., ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.Оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье). С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития материального производства . Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны.Требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний.Как показывает практика дочерние ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны Стабильность работы усиливается за счет обязательного страхования.Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование недвижимости. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет банкам большие возможности.Банк в случае необходимости может продать свои закладные , что приведет к повышению его ликвидности. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной , эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов .Среди них несовершенство законодательной и нормативной базы , отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства.

Во всем мире залог является самым распространенным видом обеспечения обязательства Заемщика.Так как Кредитор -Залогодержатель приобретает право на реальное имущество( имущество , которое он оценил и принял). Условия , в которых приходиться работать российским банкам сейчас,