Финансовые пузыри в мировой экономике.
Немецкий институт экономических исследований (DIW) опубликовал исследование, посвященное спекулятивным пузырям на рынках недвижимости ведущих промышленно развитых стран, в том числе Испании, Великобритании и Нидерландов.
Цель исследования – грозит ли Германии возникновение финансового пузыря на рынке недвижимости. Напомним, что после2007 годы эксперты стали более пристально отслеживать ситуация именно на этом рынке. Напомним, что глобальный финансовый кризис был спровоцирован лопнувшим финансовым пузырем на рынке недвижимости США.
Под спекулятивным пузырем подразумевается ситуация, когда цены на недвижимость оказываются выше экономически оправданных, или фундаментальных цен. Эти фундаментальные цены определяются демографическими факторами и доходами населения, которые в совокупности формируют платежеспособный спрос. С другой стороны, имеются и факторы, влияющие на предложение: наличие жилья, его прирост или уменьшение, количество вакантного жилья.
Ажиотажный спрос начинается, когда на этот рынок приходят кредитные игроки – банки с одной стороны, с другой стороны рынок недвижимости начинают рассматривать как самое надежное инвестирование, в отсутствии более надежных инструментов, на фоне растущей инфляции. К растущему рынку подключаются спекулянты, когда покупатели начинают инвестировать в жилье не для собственных нужд или для сдачи его в аренду, а с целью его перепродажи, поскольку ожидают дальнейшего удорожания недвижимости. Это и есть зарождение спекулятивного пузыря. Банки начинают снижать ставки, увеличивая ареал спроса, за которым не успевает предложение. Рост цен на недвижимость тенят за собой рост цен на строительные материалы, тем самым это ведет к еще большему удорожанию жилья, а в макроэкономическом плане к росту инфляции. Что в свою очередь влияет на ажиотажный спрос. Мыльный пузырь начинает самогенерироваться.
США и Великобританию роднит высокая доля собственников жилья. В этом плане эти две страны похожи на Россию, где люди тоже хотят непременно купить жилье, и отличаются от Германии, где многие предпочитают жилплощадь арендовать. Британцы, как и американцы, весьма охотно экспериментируют с различными финансовыми инновациями. Еще одна общая для англосаксонского рынка черта - высокая доля или даже преобладание кредитов с переменной ставкой.
В Испании, как и в Ирландии, все начиналось вполне безобидно. Там действовали реальные фундаментальные факторы: рост населения на фоне недостаточного запаса жилья вызвал рост цен. Банки это заметили и начали активно инвестировать в строительство нового жилья и в предоставление кредитов на его покупку. А государство решило помочь, как оно считало, рынку недвижимости и облегчило, например, передачу сельскохозяйственных земель под застройку. Переход на евро в этих странах сыграл роковую роль. В Испании в тот момент темпы инфляции были выше, чем в целом в еврозоне, и установленные Европейским центральным банком процентные ставки по сравнению с испанской инфляцией оказались слишком низкими. Это подстегивало спекулятивный спрос на кредиты с целью покупки недвижимости.
В Германии ситуация во многом отличается, и это один из факторов того, что в этой стране на фоне европейского кризиса, который поразил все крупные страны Еврозоны, в том числе и Францию. В Германии до 48% населения не являются собственниками жилья. В сравнении с другими странами в Германии хорошо работает рынок аренды жилья. Кроме того, эффективная система пенсионного и социального страхования позволяет не откладывать деньги на старость или на случай безработицы.
Эксперты DIW уверены, что в данный момент Германии не грозит финансовый мыльный пузырь в недвижимости. Если взять среднегодовые темпы роста цен на недвижимость в минувшем десятилетии, то в Ирландии они составили 9 процентов, в Великобритании 8, в Испании 7. И это - реальный рост цен, очищенный от инфляции. На этом фоне 2 процента в Германии представляются очень скромным показателем. В России, например, с 2001 по 2007 год недвижимость дорожала примерно на 12 процентов в год.
